자주 나오는 철거 하자 유형
| 유형 | 흔한 예시 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 잔재·먼지 미처리 | 폐기물 일부 미반출, 청소 미흡 | 계약서상 “공사 범위”에 청소·반출 포함 여부 대조 |
| 바닥·배관 손상 | 온돌 배관 파손, 누수, 방수층 훼손 | 물 사용 후 하부 누수 여부, 바닥 단차·균열 육안 확인 |
| 인접부·공용부 훼손 | 복도·엘리베이터·이웃 세대 벽 파손 | 착공 전 보양 사진과 완료 후 상태 비교 |
| 전기·가스 미마감 | 인입선 방치, 배관 폐전 미완료 | 간판·전기·가스 원상복구 기준과 대조 |
같은 현상이라도 계약서에 애초에 포함되지 않은 작업이었다면 하자가 아니라 추가 공사 범위의 문제일 수 있습니다. 계약서에 무엇을 담아야 이런 다툼을 줄이는지는 철거 계약서 최소 확인 조항 8가지에서 다룹니다.
발견 즉시 해야 할 것
현장을 치우거나 다른 업체를 먼저 불러 손을 대면 원인 다툼에서 불리해집니다. 아래 순서로 증빙부터 남기세요.
- 1. 사진·영상으로 현장을 기록합니다
손상 부위를 가까이서, 그리고 주변 전체가 보이도록 멀리서 함께 찍습니다. 날짜가 자동으로 기록되는 휴대폰 카메라를 그대로 쓰고, 파일을 별도 폴더에 백업해두세요.
- 2. 업체에 서면(문자·메신저)으로 통보합니다
전화 통화만으로는 나중에 언제 알렸는지 증빙이 남지 않습니다. 통화 후라도 내용을 요약해 문자나 메신저로 다시 보내고, 사진을 함께 첨부해 날짜가 찍히게 하세요.
- 3. 보수 기한을 구체적으로 제시합니다
“빨리 와주세요”가 아니라 “OO월 OO일까지 보수 완료 부탁드립니다. 어려우시면 가능한 일정을 회신해주세요”처럼 날짜를 못박아야 이후 대응이 늦어졌을 때 근거가 됩니다.
업체가 응하지 않을 때 다음 단계
- 1. 무상 보수를 재요청합니다
민법 제667조에 따라 도급계약의 수급인(업체)은 상당한 기간 내 하자보수 의무를 집니다. 보수가 불가능하거나 비용이 지나치게 큰 경우가 아니라면 업체는 원칙적으로 무상 보수에 응해야 합니다.
- 2. 잔금이 남아 있다면 보수 완료 후 지급을 제안합니다
아직 지급하지 않은 잔금이 있다면 “보수 확인 후 잔금 지급”을 서면으로 제안해볼 수 있습니다. 대금 지급 방식을 계약 단계에서부터 나눠 정해두면 이런 협의가 훨씬 수월해지는데, 관련 조항은 계약서 3번 항목(대금과 지급 방식)을 참고하세요.
- 3. 제3자 견적으로 보수비용을 산정해둡니다
협의가 길어질 것 같으면 다른 업체에서 보수 견적을 미리 받아두세요. 업체가 끝내 보수에 응하지 않을 경우 이 견적이 손해배상 청구 금액을 산정하는 근거 자료가 됩니다.
- 4. 협의가 안 되면 조정 기관을 이용합니다
한국소비자원 소비자상담센터(국번 없이 1372)에서 분쟁 조정을 신청할 수 있고, 금액이 크거나 법적 다툼이 필요하면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 상담받을 수 있습니다.
잔금을 이미 다 지급했다면
완납했다고 해서 하자보수를 요구할 권리 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 다만 대금이라는 협상 지렛대가 없어진 상태라 업체가 보수에 소극적으로 나올 가능성이 커지고, 결국 소비자상담센터나 법률구조공단을 통한 별도 절차에 기대야 하는 경우가 많습니다. 그래서 실무에서는 전체 대금 중 일부를 하자 확인 기간(예: 공사 완료 후 1~2주) 이후 지급하는 방식으로 미리 협의해두는 경우가 흔합니다. 이런 지급 방식은 결과를 보장하는 제도가 아니라 당사자 간 계약으로 정하는 것이므로, 착공 전 계약서 단계에서 업체와 미리 합의해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q.철거 후 하자를 발견하면 법적으로 무엇을 요구할 수 있나요?
철거 계약도 민법상 도급계약에 해당하므로, 민법 제667조에 따라 도급인(의뢰인)은 수급인(업체)에게 상당한 기간을 정해 하자보수를 청구할 수 있습니다. 보수가 불가능하거나 과다한 비용이 드는 경우가 아니라면 업체는 원칙적으로 무상 보수 의무를 집니다. 다만 개별 사안의 하자 인정 여부와 범위는 계약 내용과 현장 상황에 따라 달라지므로 다툼이 있다면 전문가 확인이 필요합니다.
Q.잔금을 이미 다 지급했는데 하자가 발견됐다면 어떻게 하나요?
잔금을 완납했더라도 하자보수 청구권 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 다만 대금을 지렛대로 쓸 수 없어 업체가 보수에 응하지 않으면 별도로 소비자상담센터(1372)나 법률구조공단(132)을 통해 협의·조정 절차를 밟아야 하는 경우가 많습니다. 그래서 계약 단계에서부터 완료 확인 후 잔금을 지급하는 방식으로 협의해두는 것이 실무적으로 더 안전합니다.
Q.하자인지 원래 있던 문제인지 애매하면 어떻게 판단하나요?
착공 전 현장 사진·영상을 남겨두지 않았다면 이 부분이 가장 다투기 어려운 지점입니다. 착공 전 상태를 증빙할 자료가 없다면, 유사 시공을 다뤄본 제3의 업체에 현장을 보여주고 소견서나 견적서 형태로 원인 판단을 받아보는 방법이 있습니다. 이 비용은 보수 협의 시 함께 청구할 근거 자료로도 활용할 수 있습니다.
본 내용은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 하자의 인정 여부와 배상 범위는 변호사·대한법률구조공단(132) 등 전문가 확인이 필요합니다. 계약 전 확인 조항은 철거 계약서 최소 확인 조항 8가지, 공사 중 사고와 보험 문제는 배상책임보험·산재보험 확인법에서 별도로 다룹니다. 기준일: 2026년 하반기.