전대차란 — 임차인이 또 다른 세입자를 들이는 것
전대차는 임차인이 자신의 임차권을 바탕으로 제3자(전차인)에게 그 공간을 다시 사용·수익하게 하는 계약입니다. 원룸·오피스텔은 임차인이 회사 발령이나 사정 변경으로 잔여 계약기간 동안 다른 사람에게 재임대해주는 경우가 있는데, 임대인이 이 사실 자체를 모르고 있다가 철거·매각 시점에야 발견하는 일이 적지 않습니다. 임대인 입장에서는 계약서상 상대(임차인)와 실제 거주자(전차인)가 다를 수 있다는 점을 전제하고 통보 절차를 짜야 합니다.
동의 있는 전대 vs 무단전대 — 법적 효과가 다릅니다
전대차는 임대인이 동의했는지에 따라 법적 취급이 완전히 갈립니다.
| 구분 | 법적 효과 |
|---|---|
| 임대인 동의 있음 | 전차인이 임대인에게 직접 의무를 부담합니다(민법 제630조제1항). 임대인이 계약을 해지하려면 전차인에게도 그 사유를 통지해야 해지로 대항할 수 있습니다(민법 제638조). |
| 임대인 동의 없음(무단전대) | 임대인은 그 사실만으로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조). 전차인은 원칙적으로 임대인에게 대항할 수 없어, 임대인은 소유권에 근거해 전차인에게 직접 반환을 청구할 수 있습니다(민법 제213조·제214조). |
출처: 민법 제629조·제630조·제638조·제213조·제214조, 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr) ‘전대차의 제한’ 항목.
통지를 안 하면 생기는 일 — 해지로 전차인에게 대항 불가
동의 있는 전대차에서 임대인이 임차인에게만 해지를 통보하고 전차인에게는 알리지 않으면, 민법 제638조에 따라 그 해지로 전차인에게 대항하지 못합니다. 즉 계약상으로는 끝났어도 전차인은 여전히 점유를 계속할 근거가 남아, 철거 착수 시점에 전차인이 ‘통보받은 적이 없다’며 퇴거를 거부하는 분쟁이 생길 수 있습니다. 전차인이 통지를 받으면 그날부터 건물은 6개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다(민법 제638조제2항이 준용하는 제635조). 임차인 통보 일정만 계산하고 전차인 통보를 빠뜨리면, 실제 철거 가능 시점이 예상보다 훨씬 늦어질 수 있습니다.
전대차 여부, 이렇게 확인하고 통보하세요
계약서에 전대금지 특약 확인
임차인과 체결한 임대차계약서에 전대를 금지하거나 임대인 동의를 조건으로 하는 특약이 있는지 먼저 확인합니다. 특약 유무는 무단전대 여부를 판단하는 출발점입니다.
전입세대확인서로 실거주자 대조
정부24에서 전입세대확인서를 발급받아 계약서상 임차인 명의와 실제 전입된 세대주 명의를 대조합니다. 이름이 다르면 전대 가능성을 의심하고 현장 확인으로 넘어갑니다.
동의 여부에 따라 절차 분리
임대인이 전대에 동의한 적이 있다면 전차인도 계약관계의 당사자에 준해 다뤄야 합니다(민법 제630조). 동의한 적이 없다면 임차인의 계약 위반으로 계약 해지를 먼저 검토합니다(민법 제629조).
임차인·전차인 모두에게 서면 통지
철거·재건축을 이유로 계약을 끝내려면 임차인에게 통보하는 것과 별개로, 전차인에게도 해지 사유와 일정을 서면으로 통지합니다. 통지하지 않으면 전차인에게 해지 효력을 주장할 수 없습니다(민법 제638조).
전차인 통지 후 유예기간 별도 계산
전차인이 통지를 받은 날부터 건물은 6개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다(민법 제638조제2항, 제635조 준용). 임차인 통보 일정과 전차인 통보 일정이 다르면 전체 철거 착수일도 더 늦은 쪽에 맞춰야 합니다.
무단전대로 확인되면 반환청구 별도 검토
동의 없는 전대로 확인되면 임차인과의 계약을 해지하는 것과 별개로, 전차인을 상대로 소유권에 근거한 점유 반환을 청구하는 절차가 필요할 수 있습니다(민법 제213조·제214조). 이 경우 실력행사가 아니라 법적 절차를 통해서만 퇴거를 강제할 수 있습니다.
세대가 여럿인 다가구주택이라면
원룸·다가구주택처럼 세대가 여럿인 건물은 세대별로 임차인이 다르고, 그중 일부 세대에서만 전대차가 있을 수도 있습니다. 세대별 갱신 거절 요건과 통보 기간(임대차기간 만료 전 6개월~2개월)은 다세대·원룸 철거, 세입자 여럿일 때에서 확인하고, 그 세대 안에 전대차가 있는지는 이 페이지의 절차로 별도 확인하는 것이 안전합니다. 두 절차는 서로 배타적이지 않고 함께 진행해야 하는 경우가 많습니다.
자주 묻는 질문
Q.임차인에게만 철거 통보를 하면 안 되나요?
임대인의 동의를 받은 전대차라면 안 됩니다. 민법 제638조에 따라 임대인이 임차인과의 계약을 해지하면서 그 사유를 전차인에게 통지하지 않으면, 그 해지로 전차인에게 대항할 수 없습니다. 전차인이 사실상 그 공간을 점유·사용하고 있는 이상 전차인에게도 서면으로 통지해야 안전합니다.
Q.임대인 몰래 전대(무단전대)한 경우는 다른가요?
다릅니다. 민법 제629조에 따라 임차인이 임대인의 동의 없이 전대하면 임대인은 그것만으로 임대차계약을 해지할 수 있고, 무단전대의 전차인은 원칙적으로 임대인에게 대항할 수 없어 임대인은 소유권에 근거해 직접 반환을 청구할 수 있습니다(민법 제213조·제214조). 다만 실무에서는 전대 사실을 임대인이 알고도 이의하지 않은 기간이 있었는지, 계약서에 전대금지 특약이 명시돼 있었는지에 따라 다툼의 여지가 남을 수 있어 개별 사실관계 확인이 필요합니다.
Q.전대차가 있는지 없는지는 어떻게 확인하나요?
정부24 등에서 발급하는 전입세대확인서로 해당 주소에 실제 전입신고된 세대주를 확인할 수 있습니다. 임차인 명의와 실거주자 명의가 다르면 전대 가능성을 의심할 근거가 됩니다. 다만 전입신고를 하지 않은 전차인도 있을 수 있어, 현장 방문·관리비 납부자 확인 등을 함께 병행하는 것이 안전합니다.
본 내용은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 전대차 존재 여부, 임대인 동의 여부, 통지·해지의 효력은 계약서와 개별 사실관계에 따라 달라져 변호사·법률상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다. 세대가 여럿인 건물의 갱신 거절·통보 기간은 다세대·원룸 철거, 세입자 여럿일 때, 계약서에서 반드시 확인할 조항은 철거 계약서 최소 확인 조항, 착공 전 신고 절차 전반은 철거 절차·신고 총정리에서 함께 확인하세요. 출처: 민법 제629조·제630조·제638조·제213조·제214조, 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr), 정부24 전입세대확인서 안내. 기준일: 2026년 하반기.