권리금 회수기회 보호란
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임차인이 영업 중 쌓은 단골·시설·노하우의 가치를 새 임차인에게 넘기고 권리금을 받을 기회를 법으로 보호합니다. 보호 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지이며, 임차인이 직접 주선한 신규임차인이 되려는 사람이 있어야 이 보호가 작동합니다. 폐업·철거를 앞두고 임대인이 협조하지 않으면 권리금을 한 푼도 못 받고 나가는 경우가 실무에서 드물지 않은데, 이때 임대인의 행위가 아래 네 가지 방해 유형에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다.
임대인의 방해행위 4가지 유형
법 제10조의4 제1항은 임대인이 해서는 안 되는 행위를 구체적으로 나열합니다. 아래 중 하나라도 해당하면 방해행위로 인정될 수 있습니다.
| 유형 | 내용 |
|---|---|
| 권리금 요구·수수 | 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 받는 행위 |
| 지급 방해 | 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위 |
| 고액 차임·보증금 요구 | 신규임차인에게 주변 시세보다 현저히 높은 차임·보증금을 요구하는 행위 |
| 정당한 사유 없는 계약 거절 | 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 거절하는 행위 |
보호의무가 없는 예외 사유
다음 중 하나에 해당하면 임대인이 계약을 거절해도 방해행위가 아닙니다: ① 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, ② 신규임차인이 임차인 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차 유지가 어려운 경우, ③ 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, ④ 임대인이 주선해 정한 신규임차인이 이미 권리금을 지급받은 경우. 이 외에도 임대차 목적물이 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나(전통시장은 제외) 국·공유 재산인 경우는 이 조항 자체가 적용되지 않습니다(같은 법 제10조의5).
재건축·철거 고지, 방해행위일까
철거플랜을 찾는 분들이 가장 궁금해하는 지점입니다. 대법원 2024. 7. 31. 선고 판결(2024다232530)은 임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 철거·재건축 계획과 시점을 고지했다는 사정만으로는 원칙적으로 방해행위가 아니라고보았습니다. 다만 다음 경우에는 예외적으로 방해행위로 인정될 수 있다고 밝혔습니다: 건물 내구연한 등에 비추어 철거·재건축의 객관적 필요성이 인정되지 않거나 계획이 구체화되지 않은 경우, 임대인이 짧은 임대기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우, 고지 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우. 즉 재건축이 진짜인지, 구체적인지가 핵심 판단 기준입니다. 설계 진행 상황이나 인허가 신청 여부 같은 객관적 자료 없이 “곧 철거한다”는 말만 반복한다면 방해행위 주장의 근거가 될 수 있습니다.
손해배상 범위와 실행 순서
방해행위가 인정되면 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 실행 순서는 다음과 같습니다. ① 신규임차인이 되려는 사람과의 협의 내용(문자·통화 기록, 권리금 제시액)을 남긴다 → ② 임대인에게 계약 체결을 서면(문자·내용증명)으로 요청하고 거절 사유를 받아둔다 → ③ 거절 사유가 위 예외 사유에 해당하는지 대조한다 → ④ 해당하지 않는다면 감정평가 등으로 권리금 액수를 산정해 소송 또는 조정을 준비한다. 임대차 종료 전에 원상복구 범위를 임대인과 함께 협의하는 자리가, 신규임차인 계약 협조 여부를 확인하는 계기가 되기도 합니다.
청구 기한을 놓치지 마세요
손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 폐업 절차와 철거 공사를 동시에 진행하다 보면 이 기한을 놓치기 쉬우므로, 폐업 절차 전체 가이드의 일정표에 권리금 분쟁 대응 기한도 함께 표시해 두는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q.임대인이 재건축한다고 하면 권리금은 포기해야 하나요?
그렇지 않습니다. 대법원 2024. 7. 31. 선고 판결은 임대인이 철거·재건축 계획을 고지했다는 사정만으로는 권리금 회수 방해행위가 아니라고 보면서도, 그 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 계획이 구체화되지 않았다면 방해행위로 볼 수 있다고 판단했습니다. 재건축의 진정성과 구체성을 뒷받침할 자료(설계 진행 상황, 인허가 신청 여부 등)를 요구해 확인할 필요가 있습니다.
Q.신규 임차인을 직접 구해야 권리금을 보호받을 수 있나요?
네, 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임차인이 ‘주선한’ 신규임차인이 되려는 자를 전제로 합니다. 임대인이 계약을 거절하거나 고액의 차임을 요구해 신규 임차인 주선 자체를 무산시켰다면, 주선을 시도한 사실(문자·통화 기록, 신규임차인과의 협의 내용)을 남겨두는 것이 이후 손해배상 청구의 핵심 증거가 됩니다.
Q.권리금 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?
손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항). 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸하므로(같은 조 제4항) 기한 관리가 중요합니다.
본 내용은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 방해행위 해당 여부와 손해배상 액수는 개별 계약·정황에 따라 달라지므로 상가건물 임대차 분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132) 상담을 이용하세요. 원상복구 범위는 원상복구·보증금 가이드, 폐업 전체 절차는 폐업 절차 전체 가이드에서 함께 확인하세요. 기준일: 2026년 하반기(대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결 기준).